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房地产周期的国际比较。我们对全球主要经济体房地产周期考察发现：一般房地产繁荣期持续7-16年，绝大部分经济体在13年左右，累计上涨幅度在96-881%之间，绝大多数经济体在150-250%；房地产市场回调期在2-18年之间，累计下跌幅度在5-62%之间。

不同类型房产周期中的表现。从价格波动幅度看，零售地产的涨跌幅通常小于写字楼的涨跌幅。从价格修正幅度看，住宅价格的累计跌幅往往低于楼市繁荣期中的累计涨幅；但商业地产的累计跌幅可能超过前期累计涨幅。此外，在楼市回调期，住宅价格见底时间可能早于商业地产。

人口、利率与楼市拐点。从国际经验来看，楼市由升转跌的拐点与购房年龄人口拐点之间的关系并不明确，但与利率周期的顶部关系更为靠近。

1994年国务院决定深化住房制度改革，实现住房商品化。我国房地产业迎来了快速发展。至今，从名义房价（除非特别说明，否则，本文中的房价均指名义房价）来看，我国楼市的繁荣已持续约20年。那么，国际上房地产周期一般持续多久？不同类型房产在同一轮房地产周期中的表现是否存在差异？本文将通过国际视野内的横向比较来回答这些问题。

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此外，我们进一步比较不同类型房产在同一轮房地产周期中的表现。世界清算银行提供了中国香港与新加坡住宅、写字楼和零售地产的历史价格指数。从价格修正幅度来看，在楼市回调期，住宅价格的修正幅度往往低于其此前的累计涨幅;但以写字楼和零售地产为代表的商业地产的价格修正幅度则可能超过前期累计涨幅。就价格绝对水平而言，经历下跌后的住宅和商业地产价格均有可能低于楼市繁荣前的价格水平，这可能是因为亚洲经济体的房价涨幅相对全球房价涨幅较大所致。

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一种相当流行的观点认为，购房人口数量是决定房产需求的基本因素，楼市拐点往往发生在购房人口见顶之后。其中，购房人口一般指25岁至44岁人群。

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我们在对全球主要经济体的数据进行分析后认为：购房年龄人口的确可能在长期内影响住宅价格的大趋势；但在短期，利率对住宅价格走势的影响更为直接，拐点往往在加息周期顶峰附近出现。以日本和美国为例，1990年9月，日本央行将贴现率提高至6%，日本住宅价格于1991年3月达到峰值；美联储自2004年6月起逐步提高联邦基金利率，而美国房价在2006年4月见顶。

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中国的购房年龄人口已经基本见顶。受20世纪80年代末生育高峰的影响，2012年我国的购房年龄人口数量出现高峰。而在90年代，出生人口数量随着生育率的降低而下降。因此，未来购房年龄人口数量下降的总体趋势不可避免。但从国际经验看，购房年龄人口数量的下降不会立刻引起房价下跌。然而，一旦未来央行政策转而进入加息周期，房地产市场的风险就可能会逐步水落石出。