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大型A股上市房企的利润率走势也能反映行业的整体状况。财报数据显示：2007年保利地产的净利润率为20.06%，今年上半年为12.67%；9年间，下降了近8个百分点。万科的销售净利润率从2010年的17.43%下降到今年上半年的9.49%。

尽管本轮一二线城市房价暴涨让很多坐拥巨额土地储备的大型房产公司 “躺着赚钱”，但过去5年上市房企的毛利率和净利润率整体上呈下降趋势。

房地产真的是一个暴利行业吗？至少上市的房地产公司财报上所反映的数字并非如此，在过去十多年房产价格持续上涨的背景之下，房地产上市公司的净利率却在持续下降，甚至已经跌破10%。

上市房企净利润率跌破10% 钱去哪儿了？

上市房企扩编 人均薪酬猛增两成

简单的计算：销售规模的增速接近净利润增速的三倍，这意味着仅仅为了维持原有利润上市地产公司也必须要做大销售和资产规模。无论是否愿意，如果要保持行业地位，必须进入规模扩充的“军备竞赛”。

对127家上市超过5年的房地产类上市公司的数据统计发现：从2010年到2015年，这些公司的营业总收入从3561.7亿元，增加到1.12万亿，五年增长了2.15倍；而同期归属于母公司股东的净利润从511.63亿元增长至902.41亿元，仅增加了76.38%。

下图是面包财经根据财报统计数据绘制的历年房地产上市公司利润走势图：

房地产企业利润增长很大程度上依靠资产规模膨胀和财务杠杆。